2016年10月13日，深圳市市场和质量监管局在深圳全市范围内开展了一场空前大型的房地产行业违法专项整治统一执法行动，这次范围广、强度高的执法行动震惊了整个地产界。
有媒体解读，这次政府部门突击检查的力度非常大；这次真的是来真的；这次行动甚至被评论为等同于2014年的东莞扫黄……
如果真的这么严格，而且深圳市市场和质量监管委稽查局局长吴兵也表示，市场监管委将开展为期三个月的查处房地产违法行为专项组织行动，今天是第一天。那么严查之下，开发商的哪些违法违规行为会涉嫌犯罪？这是关系到人身自由的问题，可是要好好看清楚。
一、虚假广告罪
1、《中华人民共和国广告法》对“广告”及“虚假广告”的定义：
首先，该法规定，在中华人民共和国境内，通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的商业活动，称之为广告。
其次，该法规定，以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。主要是以下表现形式：（一）商品或者服务不存在的；（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。
2、《中华人民共和国刑法》对“虚假广告”的处罚规定：
第二百二十二条 广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
即只有情节严重的虚假广告行为才构成犯罪。
3、相关司法解释对“情节严重”的规定：
(一)违法所得数额在十万元以上的;(二)给单个消费者造成直接经济损失数额在五万元以上的，或者给多个消费者造成直接经济损失数额累计在二十万元以上的;(三)假借预防、控制突发事件的名义，利用广告作虚假宣传，致使多人上当受骗，违法所得数额在三万元以上的;(四)虽未达到上述数额标准，但两年内因利用广告作虚假宣传，受过行政处罚二次以上，又利用广告作虚假宣传的;(五)造成人身伤残的;(六)其他情节严重的情形。
因此，开发商对房地产项目通过广告夸大实际销售数据，而实际仍有大批房源待售；用雇人排队等方式通过广告虚假制造热销情形和气氛；通过广告向消费者宣称赠送面积，但实际上或者占用公共空间或者将赠送面积考虑进成交价格，并非真正意义上的赠送等等行为，如果上述广告行为造成当事人经济损失达到情节严重的标准，则开发商的广告行为涉嫌虚假广告犯罪。
二、其他涉嫌犯罪罪名
1、如果开发商采用返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式对房产进行促销或销售，则涉嫌非法吸收公众存款罪；如果采用上述方式销售，而后不能交付的，则涉嫌集资诈骗罪或合同诈骗罪；
2、如果开发商或其工作人员为了帮助消费者解决某些购房政策性问题或其他问题，而指导、帮助消费者制作假的《离婚证》或盖了假章的银行流水等信息，则涉嫌伪造国家机关印章罪、伪造公司印章罪；
3、如果开发商或其工作人员在公司账目之外，为房产（开发、销售）项目向他人赠送财物或有收受他人财物的行为，则涉嫌贿赂类犯罪；
4、如果隐瞒利润，进行虚假纳税申报，则涉嫌逃税罪；如果隐匿或者故意销毁会计凭证、会计账簿、财务会计报告等材料，则涉嫌隐匿、故意销毁会计凭证、会计帐簿、财务会计报告罪等；
综上，企业依法依规开展业务才能长久，才能经得住行政司法机关的审核。同时，如果企业有法律顾问，还是需要就具体业务及操作多向法律顾问请教。某些时候，企业不是在故意犯罪，而是在不知觉的情况下，误入了刑事法律限定的不可为之行为，触犯刑律，从而沦为阶下囚。
广州金鹏律师事务所 谢俊律师
（广州市律师协会经济犯罪刑事法律业务专业委员会委员）